Miejski Rzecznik Konsumentów

Miejski Rzecznik Konsumentów

Umowa zakupu mieszkania

Increase Normal Decrease

Poradnik dla konsumentów powstał we współpracy ze Stowarzyszeniem Konsumentów Polskich.

opublikowany: Czwartek, 11 Sierpnia 2016 - 10:33, admin

  1. 1.
    Wniosek konsumenta do Miejskiego Rzecznika Konsumentów m.st. Warszawy
    (plik: wniosek_o_pomoc_mrk.doc, rozmiar pliku: 71 KB)
    Pobierz
  2. 2.
    wzór prospektu informacyjnego
    (plik: prospekt_informacyjny_wzor.pdf, rozmiar pliku: 1239.41 KB)
    Pobierz
  1. 1.
    Przejdź
  2. 2.
    Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
    (adres: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20112321377)
    Przejdź
  3. 3.
    Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
    (adres: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940890414)
    Przejdź
  4. 4.
    Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów
    (adres: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20070500331)
    Przejdź
  5. 5.
    ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
    (adres: http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19940850388&min=1)
    Przejdź
zamknij
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dane adresowe:
Warszawa, Plac Powstańców Warszawy 1
00-950 Warszawa
Dane kontaktowe:
phone.: 22 55 60 800
fax: uokik@uokik.gov.pl
zamknij
Stowarzyszenie Konsumentów Polskich (organizacja pozarządowa) Dane adresowe:
Warszawa, Marcina Kasprzaka 49
01-234 Warszawa
zamknij
Komisja Nadzoru Finansowego Dane adresowe:
Warszawa, Plac Powstańców Warszawy 1
00-030 Warszawa
Dane kontaktowe:
phone.: (22) 262-41-11
fax: fax (22) 262-51-95
zamknij
Bankowy Arbitraż Konsumencki Dane adresowe:
Warszawa, ul. Kruczkowskiego 8
00-380 Warszawa
zamknij
Polski Związek Firm Deweloperskich - Biuro PZFD Dane adresowe:
Warszawa, ul. Puławska 2
Plac Unii, Budynek A
00-515 Warszawa
Dane kontaktowe:
phone.: 22 745 01 00
fax: 22 625 37 81
zamknij

Celem umowy rezerwacyjnej, zgodnie z jej nazwą, jest rezerwacja wybranego przez ciebie lokalu lub domu jednorodzinnego.

Posiadając rezerwację, możesz wystąpić o kredyt na jego zakup. Deweloper nie sprzeda zarezerwowanego mieszkania w okresie obowiązywania umowy rezerwacyjnej, a ty zobowiązujesz się do podpisania umowy deweloperskiej w określonym umową terminie.

Umowa rezerwacyjna może być zawarta w dowolnej formie, niekoniecznie w formie aktu notarialnego, ale w celu zabezpieczenia twoich interesów powinna być zawarta na piśmie.

Postanowienia umowy rezerwacyjnej mogą być dobrowolnie kształtowane przez strony na zasadzie swobody umów. Dlatego przed podpisaniem uważnie przeczytaj umowę proponowaną przez dewelopera i jeśli masz jakieś uwagi – negocjuj jej warunki.

Przykład:
W umowie rezerwacyjnej, deweloper  żąda wpłaty określonej kwoty tytułem wynagrodzenia za czasowe wyłączenie lokalu ze sprzedaży. Zapisy takie są dozwolone. Wysokość wynagrodzenia możesz jednak negocjować. 

Dobra umowa rezerwacyjna:

  • umożliwia odstąpienie od umowy przez nabywcę, np. jeśli nie otrzyma kredytu na zakup mieszkania;
  • gwarantuje zwrot całości lub części wpłaconych środków w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy;
  • jasno określa termin, w którym można złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Skutki wygaśnięcia umowy rezerwacyjnej
W przypadku upływu terminu, na który została zawarta umowa rezerwacyjna, umowa wygasa. Deweloper znowu będzie mógł oferować innym osobom lokal mieszkalny, którym się interesowałeś. Jeżeli umowa tak stanowi będzie mógł również zatrzymać wpłacone przez ciebie środki tytułem wynagrodzenia za rezerwację. Jeśli nadal jesteś zainteresowany lokalem, postaraj się wynegocjować z deweloperem aneks do umowy rezerwacyjnej, w której określicie nowy termin jej obowiązywania. Nic nie stoi na przeszkodzie, by zawrzeć nową umowę rezerwacyjną po raz kolejny.

Czy umowa rezerwacyjna może być uznana za nieważną?
Do takiej sytuacji może dojść, gdy zarówno deweloper, jak i przyszły nabywca zobowiążą się w umowie rezerwacyjnej do zawarcia w określonym czasie umowy deweloperskiej, której przedmiotem będzie określony lokal mieszkalny lub dom za ustaloną cenę. W przypadku tak ukształtowanych warunków umownych, można uznać, że nie jest to umowa rezerwacyjna lecz umowa przedwstępna. W takim przypadku umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Brak zachowania formy notarialnej umowy przedwstępnej, której celem jest zawarcie w przyszłości umowy deweloperskiej, skutkuje nieważnością tej umowy. W takim przypadku deweloper powinien zwrócić wpłacone w związku z umową rezerwacyjną środki.

 

Podstawa prawna:
art. 385 Kodeksu cywilnego
art. 2 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

 

zamknij

Umowa przedwstępna to rodzaj umowy cywilnoprawnej, na podstawie której strony zobowiązują się do zawarcia kolejnej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa przedwstępna powinna określać strony umowy, oznaczenie przedmiotu umowy, cenę i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jest  to powszechnie stosowana umowa na rynku wtórnym. Dzięki umowie przedwstępnej strony dają sobie czas na przygotowanie się do podpisania umowy przyrzeczonej,  np. przyszli nabywcy muszą najpierw sprzedać swoje mieszkanie, które zajmują, by z uzyskanych środków sfinansować zakup mieszkania lub by uzyskać kredyt.

Umowy przedwstępne stosowane są również przez deweloperów w przypadku, gdy mieszkanie lub dom  jednorodzinny jest już ukończony, a budynek jest już dopuszczony do użytku. W takiej sytuacji nie znajduje zastosowania umowa deweloperska ponieważ zakończył się już proces budowy. Deweloper dysponuje gotowym  mieszkaniem, które może ci sprzedać w uzgodnionym umową przedwstępną terminie. Cena za mieszkanie wpłacana będzie bezpośrednio na konto dewelopera, ponieważ nie obowiązują już środki ochrony w postaci rachunków powierniczych.

Umowę przedwstępną możesz zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Najczęściej umowy przedwstępne zawierane są w zwykłej formie pisemnej, ale nie jest to bezpieczne rozwiązanie. W przypadku, gdy umowa została zawarta w formie zwykłej pisemnej, a deweloper nie sprzeda ci mieszkania, będziesz mógł od niego dochodzić tylko odszkodowania. Jeśli jednak zdecydujesz się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, to oprócz możliwości dochodzenia odszkodowania będziesz mógł żądać wyodrębnienia lokalu i przeniesienia prawa własności do mieszkania przed sądem.

Roszczeń tych możesz dochodzić w ciągu roku od upływu terminu, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona.

Przykład:
Zawarłeś z deweloperem w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną, której przedmiotem jest sprzedaż kawalerki. Inwestycja została już dawno ukończona, a deweloper obiecywał, że już niedługo zawrze z tobą umowę sprzedaży. Deweloper terminu zawarcia umowy przyrzeczonej jednak nie dotrzymał. Od tej daty minęło już kilka miesięcy, a deweloper przestał odpisywać na twoje ponaglenia. W takim przypadku nie zwlekaj, wystąp do sądu z pozwem o przeniesienie własności mieszkania.

 

Podstawa prawna:
art. 389, 390 Kodeksu cywilnego

zamknij

Umowa deweloperska jest zawierana przez osobę fizyczną (konsumenta lub osobę fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą), z deweloperem, czyli przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą.

Nie ma znaczenia, w jakiej formie deweloper prowadzi działalność gospodarczą, czy jest to jednoosobowa działalność gospodarcza, czy spółka prawa handlowego, czy też spółdzielnia mieszkaniowa. Deweloper musi jednak prowadzić działalność, która związana jest ze wznoszeniem budynków, ich sprzedażą lub nabywaniem w celu wynajmowania.

Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do podjęcia wielu czynności faktycznych (np. wybudowanie budynku, infrastruktury) oraz prawnych (np. uzyskanie pozwolenia na budowę, podział nieruchomości).

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Przedmiot umowy deweloperskiej
Przedmiotem umowy deweloperskiej może być samodzielny lokal mieszkalny w budynku wielomieszkaniowym np. w bloku, apartamentowcu, segmencie, jak i dom jednorodzinny. Wraz z lokalem mieszkalnym sprzedawany jest również udział w nieruchomości, na której stoi budynek. W wyniku sprzedaży udziałów nieruchomość, na której zrealizowane zostało przedsięwzięcie deweloperskie staje się współwłasnością wszystkich nabywców tzw. nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólna to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Przykład:
Częścią wspólną budynku  jest elewacja, klatka schodowa, a częścią wspólną nieruchomości są chodniki, grunt, na którym rośnie zieleń, naziemne miejsca postojowe.

Udział w prawie własności nieruchomości wspólnej obliczany jest jako stosunek powierzchni użytkowej kupowanego lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Przykład:
Nabywcy kupują cztery lokale mieszkalne. Budynek został wybudowany na działce o wielkości 2000 m2. Każde z mieszkań wraz z pomieszczeniami przynależnymi ma po 100 m2. Udział każdego z właścicieli będzie wynosił 100/400= ¼.

W przypadku domów jednorodzinnych, przedmiotem umowy deweloperskiej będzie sprzedaż nieruchomości, na której stoi budynek lub udziałów w tej nieruchomości, np. w przypadku segmentów.

Umowa deweloperska może obejmować również sprzedaż udziałów w lokalu niemieszkalnym  – garażu wielostanowiskowym. Zwykle jednak deweloperzy zobowiązują się do sprzedaży udziałów w garażu odrębną umową przedwstępną.
Koszt umowy deweloperskiej strony ponoszą po połowie.

Umowa deweloperska powinna określać: 

  • strony umowy, w tym wszystkie dane dewelopera takie jak: nazwę firmy, forma prowadzonej działalności (np. sp. z o.o.), NIP, REGON lub w przypadku spółek numer KRS oraz adres firmy,
     
  • cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z wyszczególnieniem poszczególnych składników ceny, jeśli przedmiotem umowy deweloperskiej jest sprzedaż również innych praw (np. do miejsca postojowego),
     
  • określenie położenia nieruchomości oraz numery ksiąg wieczystych nieruchomości, których umowa będzie dotyczyć (np. księgi wieczystej, drogi, w której nabywca będzie nabywał udział), określenie usytuowania lokalu w budynku, 
     
  • określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
     
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
     
  • termin przeniesienia prawa własności,
     
  • informacje o tym czy wpłaty nabywców będą chronione przez rachunki powiernicze prowadzone przez dewelopera oraz czy rachunki te objęte są gwarancją bankową lub  ubezpieczeniową; umowa powinna zawierać również  nazwę banku, w którym rachunki zostały otworzone, 
     
  • numer pozwolenia na budowę i informację o jego prawomocności, 
     
  • określenie warunków odstąpienia od umowy, 
     
  • wysokości odsetek i kar umownych,
     
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej,  
     
  • oświadczenie nabywcy o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym i załącznikami,
     
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności na nabywcę,
     
  • zobowiązanie nabywcy do nabycia przedmiotu umowy,
     
  • informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu.

Informacja ta jest istotna w sytuacji, gdy deweloper finansuje budowę kredytem. Bank, w którym deweloper wziął kredyt ustanawia na nieruchomości hipotekę. Hipoteka obciąża całą nieruchomość, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie i zabezpiecza bank na wypadek gdyby deweloper kredytu nie zwrócił. Deweloper natomiast zobowiązuje się w umowie deweloperskiej do przeniesienia własności lokalu bez obciążeń. Aby wykonać to zobowiązanie deweloper, najpóźniej w chwili podpisania umowy sprzedaży, powinien uzyskać z banku zgodę na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności na nabywcę. Wydanie takiej zgody skutkuje tym, że w chwili wyodrębnienia i sprzedaży lokalu twoje mieszkanie nie będzie obciążone hipoteką banku, w którym deweloper wziął kredyt. Na etapie zawierania umów deweloperskich bank wydaje promesę, przyrzeczenie, że w przyszłości wyda zgodę na bezobciążeniową sprzedaż mieszkania. 
 
Informacja o wydaniu promesy przez bank powinna znaleźć się w umowie deweloperskiej, a samo oświadczenie, jeśli zostało uzyskane, powinno zostać dołączone do umowy deweloperskiej jako załącznik.

Zdarza się, że to deweloper w umowie deweloperskiej zobowiązuje się do uzyskania zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności do lokalu. Jest to jednak ryzykowne rozwiązanie ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że deweloper je spełni.

W przypadku, gdy hipoteka na nieruchomości ustanowiona jest na rzecz innego niż bank wierzyciela, deweloper powinien dołączyć do umowy deweloperskiej zgodę tego wierzyciela na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności.

Stan prawny nieruchomości
Warto dowiedzieć się jaki tytuł prawny do nieruchomości ma deweloper zanim zdecydujesz się na zakup lokalu, czy domu jednorodzinnego. Księgę wieczystą nieruchomości możesz sprawdzić tutaj.

Prawo odrębnej własności
Podstawowym  i najbardziej pożądanym tytułem prawnym do nieruchomości jest odrębna własność. Oznacza to,  że deweloper jest właścicielem nieruchomości i sprzeda ci lokal mieszkalny i związany z nim udział w nieruchomości na własność. Stając się właścicielem nieruchomości będziesz zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości.

Prawo użytkowania wieczystego
Często też nieruchomość, na której deweloper buduje lokale mieszkalne, czy domy, objęta jest prawem użytkowania wieczystego. Prawo użytkowania wieczystego oznacza, że właścicielem  nieruchomości jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. Miasto Stołeczne Warszawa), a deweloper jest użytkownikiem wieczystym, któremu właściciel nadał prawo do jej użytkowania. Jeśli nieruchomość objęta jest prawem użytkowania wieczystego, to m.in. przedmiotem  umowy deweloperskiej będzie udział w tym prawie. Prawo użytkowania wieczystego nadawane jest na okres 99 lat. W wyjątkowych sytuacjach okres trwania użytkowania wieczystego może być krótszy, ale nie mniej niż 40 lat. Deweloper powinien podać w umowie deweloperskiej okres, na jaki użytkowanie wieczyste zostało udzielone oraz datę, z którą użytkowanie wieczyste wygaśnie. Kupując lokal lub dom, który został wybudowany na prawie użytkowania wieczystego będziesz musiał uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste.

 

Podstawa prawna:
art. 3, art. 22, art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
art. 2, art. 3 ustawy o własności lokali  
art. 232, art. 236, art. 389 Kodeksu cywilnego

zamknij

Już w chwili rozpoczęcia procesu sprzedaży, deweloper ma obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego.

Jest to skrócona wersja podstawowych informacji o inwestycji, harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, stosowanych środkach ochrony, uprawnieniach nabywcy i standardzie wykonania. Do prospektu informacyjnego dołączany jest również wzór umowy deweloperskiej. 

Deweloper powinien  też udzielić informacji o swojej sytuacji prawo-finansowej oraz dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego i konkretnego, wybranego przez ciebie, lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza osobie zainteresowanej nabyciem mieszkania, czy domu jednorodzinnego, nieodpłatnie, na trwałym nośniku informacji, np. na papierze lub płycie CD. Jeśli w prospekcie dokonywane są jakieś zmiany, nabywca powinien otrzymać  informację o zmianach w takiej samej formie. Przyjmuje się, że osoba zainteresowana to taka osoba, która jest już pewna, że chce nabyć konkretny lokal lub dom i jest gotowa do zawarcia umowy deweloperskiej.

Przedstawione w prospekcie informacyjnym dane są wiążące dla obu stron, bowiem stanowić on będzie załącznik do umowy deweloperskiej po jej podpisaniu. Jeżeli postanowienia umowy deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, możesz odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
Niesporządzenie prospektu informacyjnego przez dewelopera może skutkować karą grzywny. W przypadku zatajania lub podawania nieprawdziwych informacji w prospekcie, deweloper lub osoba sporządzają prospekt naraża się na grzywnę, karę ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2. W takiej sytuacji o postępowaniu dewelopera można zawiadomić policję lub prokuraturę.

Jako osoba zainteresowana nabyciem mieszkania, czy domu jednorodzinnego masz prawo żądać od dewelopera doręczenia prospektu informacyjnego.

Masz prawo również żądać wglądu do:

  • aktualnego stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
  • kopii aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnego zaświadczenia o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (w przypadku, gdy deweloper to osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą),
  • kopii pozwolenia na budowę,
  • sprawozdania finansowego dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową do sprawozdania spółki dominującej
  • projektu architektoniczno-budowlanego.

Ustawa nie precyzuje, w jakim okresie przysługuje ci prawo do żądania tych dokumentów. Uzasadnione jest jednak twierdzenie, że masz takie prawo od dnia otrzymania prospektu informacyjnego do dnia podpisania umowy przenoszącej prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

 

Podstawa prawna:
art. 3 pkt. 9, art. 17 – 21 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego 
art. 34 ust. 3 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane

zamknij

Do każdej umowy deweloperskiej zawartej po 29 kwietnia 2012 r., deweloper musi zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie rachunku powierniczego dla każdego indywidualnego nabywcy i to on ponosi wszelkie opłaty związane z utrzymaniem konta.

Rachunek powierniczy stanowi zabezpieczenie dokonywanych przez ciebie wpłat. Wpłacone pieniądze nie trafiają bezpośrednio na konto dewelopera lecz na konto banku, w którym rachunek powierniczy został otworzony.

Najczęściej stosowane przez deweloperów są rachunki powiernicze otwarte. Środki zgromadzone na otwartym rachunku powierniczym bank wypłaca deweloperowi dopiero po stwierdzeniu przez inspektora budowlanego banku zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Wypłaty z banku dokonywane są sukcesywnie po zakończeniu każdego z etapów.

Przy rachunku powierniczym zamkniętym bank wypłaca środki deweloperowi dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w stanie wolnym od obciążeń praw i roszczeń osób trzecich. Rachunki powiernicze zamknięte są korzystniejsze dla nabywców, ale ze względu na częste finansowanie inwestycji przez deweloperów kredytem hipotecznym rzadko stosowane. Deweloper pozbawiony jest bowiem możliwości finansowania inwestycji z wpłat od nabywców i musi sięgnąć po środki własne.

Rachunki powiernicze mogą posiadać gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, na podstawie której bank lub zakład ubezpieczeń zobowiązuje się do wypłaty środków w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej ze względu na niedochowanie przez dewelopera terminu do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.  Jest to rozwiązanie zapewniające ci zwrot środków w tych dwóch sytuacjach. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa wygasa z chwilą podpisania przez ciebie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego bez żadnych obciążeń.

Nie masz obowiązku korzystania z rachunku powierniczego. Deweloper ma natomiast obowiązek prowadzenia takich rachunków i zaproponowania ci możliwości skorzystania z takiego rozwiązania przed rozpoczęciem sprzedaży lokali.

Wypłata środków w ramach gwarancji bankowej, czy ubezpieczeniowej, nie obejmuje odsetek, kar umownych, czy roszczeń odszkodowawczych oraz utraconych korzyści.

Przykład:
Ty wpłacasz regularnie na rachunek powierniczy kwoty wymagane umową deweloperską. Deweloper realizuje prace. Ale nie otrzymujesz żadnych informacji o tym, czy środki przekazywane są przez bank deweloperowi.  Skontaktuj się z bankiem i złóż reklamację. O każdej wpłacie transzy na konto dewelopera bank powinien cię poinformować.

 

Podstawa prawna:
art. 5 – art. 16 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

 

zamknij

Od umowy deweloperskiej możesz odstąpić.
Istnieją dwa rodzaje postanowień, które umożliwiają odstąpienia od umowy: umowne i ustawowe. 

Umowne prawo do odstąpienia od umowy nie wynika z ustawy, lecz z umowy między tobą i deweloperem. Postanowienie co do umownego prawa odstąpienia koniecznie musi zawierać termin, w którym będziesz uprawniony do złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Przykład:
Zapis: Nabywca może odstąpić od niniejszej umowy na piśmie w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Jeśli odstąpiłeś od umowy deweloperskiej na podstawie umownego postanowienia, powinieneś wraz z deweloperem przedstawić w banku zgodne oświadczenie o podziale środków zgromadzonych na rachunku powierniczym. Bank zwróci ci wtedy wpłacone na rachunek powierniczy środki zgodnie z oświadczeniem.

Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy wynika wprost z przepisów.
Od umowy deweloperskiej możesz odstąpić w terminie 30 dni od jej podpisania, jeśli: 

  • umowa deweloperska nie zawiera koniecznych elementów, które określa ustawa deweloperska, 
  • informacje w umowie deweloperskiej nie są zgodne z prospektem informacyjnym lub załącznikami (o ile nie zostały dokonane zmiany, o których zostałeś poinformowany),
  • deweloper nie doręczył ci prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
  • informacje z prospektu informacyjnego  i załączników są niezgodne z rzeczywistością (np. okazało się, że jest inny stan prawny nieruchomości),
  • prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu dołączonego do ustawy deweloperskiej,

Na podstawie ustawy możesz również odstąpić od umowy w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu, w którym miało nastąpić przeniesienie na ciebie prawa własności do lokalu lub domu jednorodzinnego.

W takim przypadku, aby odstąpić od umowy musisz najpierw wyznaczyć deweloperowi 120 dniowy termin na przeniesienie tego prawa. Dopiero z upływem ostatniego dnia tego terminu nabędziesz prawo do odstąpienia od umowy. Zachowujesz wtedy roszczenia o zapłatę kar umownych, jeśli takie były przewidziane umową.

Odstąpienie od umowy musi być złożone w formie pisemnej z notarialnie poświadczonymi podpisami oraz zawierać zgodę na wykreślenie twojego roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma zostać wybudowany budynek. Wpis twojego roszczenia o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu lub domu jednorodzinnego został dokonany z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej.

W przypadku skorzystania z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy, niedozwolone jest zastrzeganie przez dewelopera, że będzie ono skuteczne dopiero po zapłacie określonej kwoty (po zapłacie tzw. odstępnego).

Po odstąpieniu od umowy deweloperskiej bank wypłaci ci środki pozostałe na rachunku powierniczym, a deweloper zwróci środki wypłacone mu przez bank.

Przykład:
Odstąpiłeś od umowy deweloperskiej ponieważ okazało się, że informacje z prospektu informacyjnego nie są zgodne ze stanem prawnym nieruchomości. Deweloper w prospekcie informacyjnym twierdził, że jest właścicielem nieruchomości, a zgodnie z księgą wieczystą był jego użytkownikiem wieczystym. Wpłaciłeś wszystkie środki na rachunek powierniczy ponieważ miałeś gotówkę. Deweloper nie zdążył z nich skorzystać. Bank niezwłocznie po dostarczeniu mu oświadczenia o odstąpieniu od umowy zwróci ci wszystkie środki.

 

 

Podstawa prawna:
art. 395 Kodeksu cywilnego
art. 13, art. 14, art. 29 – art. 31 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

 

zamknij

Od umowy deweloperskiej odstąpić może również deweloper. Podstawą odstąpienia od umowy deweloperskiej dewelopera mogą być również postanowienia umowne, ale i przepisy prawa, które go do tego uprawniają.

Na podstawie przepisów deweloper może odstąpić od umowy:

- gdy nie spełnisz swojego zobowiązania do zapłaty środków w określonym umową terminie, lub gdy nie wpłacisz pełnej kwoty określonej umową. Jednak, by odstąpić od umowy, deweloper musi cię najpierw wezwać do zapłaty. Jeśli po otrzymaniu wezwania nie wpłacisz wymaganej kwoty w terminie 30 dni, deweloper będzie mógł odstąpić od umowy.

- jeśli nie stawisz się na odbiór lokalu lub domu. Zanim jednak deweloper odstąpi od umowy, musi dwukrotnie doręczyć ci pisemne wezwanie do odbioru lokalu lub domu. Czas między wezwaniami do odbioru nie powinien być krótszy niż 60 dni. Dopiero po bezskutecznym, dwukrotnym wezwaniu do odbioru mieszkania lub domu deweloper będzie mógł odstąpić od umowy.

Przykład:
Deweloper wezwał cię do odbioru lokalu i wyznaczył termin odbioru na dzień 4 stycznia 2016 r. Odebrałeś wezwanie, ale nie stawiłeś się na odbiór. Deweloper wezwał cię do odbioru kolejny raz wyznaczając tym razem termin na dzień 5 marca 2016 r. Powinieneś odebrać lokal w drugim terminie, jeśli nie chcesz, by deweloper nabył prawo do odstąpienia od umowy.


Podstawa prawna:
art. 395 Kodeksu cywilnego
art. 13, art. 14, art. 29 – art. 31 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

 

zamknij

W umowach deweloperskich znajdziesz postanowienia, które umożliwiają tobie i pozostałym nabywcom korzystanie z części wspólnej nieruchomości i budynku. Takie zapisy stanowią umowny podział do korzystania z nieruchomości wspólnej (tzw. quoad usum). Oznacza to, że na podstawie zgody wszystkich nabywców każdy kupujący będzie mógł korzystać na wyłączność z określonej części nieruchomości lub budynku. W chwili zakupu lokalu mieszkalnego w bloku, czy segmencie, razem z lokalem nabędziesz  udział w nieruchomości. Każdy z nabywców lokalu mieszkalnego będzie również współwłaścicielem części nieruchomości, na której stoi budynek, a także części wspólnej budynku. Aby móc korzystać wyłącznie np. z przydzielonych do lokali mieszkalnych na parterze ogródków lub balkonów, czy tarasów, każdy z nabywców musi wyrazić zgodę na wyłączne korzystanie przez danego właściciela z tej części.

Przykład:
Miejsca postojowe w garażu podziemnym, którego udziały nabywane są przez właścicieli lokali zainteresowanych konkretnym miejscem parkingowym. Kupujesz udział w garażu, ale prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego będzie ci przysługiwało na podstawie umowy z pozostałymi współwłaścicielami.

Gdyby nie taka umowa każdy współwłaściciel garażu mógłby korzystać z dowolnego miejsca postojowego. Udzielenie zgody przez wszystkich współwłaścicieli po przeniesieniu prawa własności byłoby trudne, bo wymagałoby zebrania się wszystkich współwłaścicieli i podpisania odrębnej umowy. Zwykle więc sposób korzystania z nieruchomości przez poszczególnych nabywców deweloper narzuca w umowie. Dzięki temu podział ten może odbyć się bez komplikacji.

Podstawa prawna:
art. 206 Kodeksu cywilnego

 

zamknij

W umowach deweloperskich można spotkać zapisy, które kształtują twoje prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając twoje interesy.

Przykład:
Postanowienie, które wyznacza niczym nie uzasadniony, bardzo długi termin między odbiorem lokalu mieszkalnego, a przeniesieniem prawa własności do tego lokalu: „Strony postanawiają, że przeniesienie na Nabywców prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpi w terminie 180 (sto osiemdziesiąt) dni od dnia odbioru lokalu nie później niż do dnia 31 (trzydzieści jeden) marca 2016 (dwa tysiące szesnastego) roku"

Narzucone przez dewelopera, nieuzgodnione przez ciebie postanowienia to niedozwolone postanowienia umowne zwane „klauzulami abuzywnymi”.

Za klauzule niedozwolone można uznać m.in. takie postanowienia, które przyznają tylko deweloperowi uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową; wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania; przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy.

Przykład:
Deweloper nie może zmusić cię do zawarcia umowy o sprzedaż i dystrybucję energii elektrycznej po odbiorze lokalu z wybranym przez niego operatorem.

Jeśli w umowie występują postanowienia naruszające twoje interesy poproś pisemnie dewelopera o zmianę lub wykreślenie tych zapisów. Co do zasady klauzula niedozwolona nie wiąże konsumenta z mocy prawa, ale to czy dane postanowienie jest nią, czy nie, nastręcza problemów nawet doświadczonym prawnikom. Jeśli nie podpisałeś jeszcze umowy, a deweloper nie chce zmienić spornych zapisów zastanów się, czy nie zawrzeć umowy z innym, bardziej elastycznym, deweloperem. Stanowiska stron mogą się różnić, a w przypadku sporu o twojej racji będzie mógł rozstrzygnąć sąd. 

 

Postępowanie przed UOKiK

Stwierdzenie, czy wzór umowy deweloperskiej zawiera klauzule niedozwolone może nastąpić z urzędu przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Zawiadomienie dotyczące podejrzenia naruszenia zakazu stosowania klauzul niedozwolonych możesz złożyć sam na piśmie. Jeśli UOKiK podejmie postępowanie to w swojej decyzji poinformuje, które z postanowień występujących we wzorze umowy są niedozwolone i jednocześnie zakaże ich stosowania przez dewelopera. Może również nałożyć dodatkowe obowiązki na dewelopera jak np. poinformowanie nabywców o decyzji urzędu. Decyzja UOKiK będzie wiążąca dla dewelopera, wobec którego stwierdzono stosowanie niedozwolonego postanowienia umownego oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli umowę na podstawie badanego wzorca.

Przykład:
Po podpisaniu umowy deweloperskiej Prezes UOKiK wydał decyzję stwierdzającą, że część postanowień w twojej umowie stanowi klauzule niedozwolone. Jednym z nich jest zapis, na podstawie którego deweloper ustanawia się zarządcą nieruchomości przez rok mimo powstania wspólnoty mieszkaniowej. Po wydaniu decyzji UOKiK stwierdzającej, że takie postanowienie jest niedozwolone deweloper, mimo podpisania już umów deweloperskich przez konsumentów, nie będzie mógł ustanowić się zarządcą.

Decyzje Prezesa UOKiK dostępne są na stronie internetowej urzędu: www.uokik.gov.pl. Na stronie znajdziesz również rejestr klauzul niedozwolonych, w którym znajdują się postanowienia już uznane za niedozwolone przez UOKiK.

Analizując umowę deweloperską pod kątem klauzul niedozwolonych zajrzyj do rejestru i postaraj się wyszukać postanowienia, które cię niepokoją. Jeśli znajdziesz klauzule zbliżone treścią do twoich w umowie lub tożsame to jest duża szansa, że postanowienia te również uznane byłyby za niedozwolone.

 


Podstawa prawna:
art. 384 – art. 3853  Kodeksu cywilnego
art. 23a – art. 23d ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów

 

zamknij

Kary umowne
Zobowiązania stron w umowie deweloperskiej dzielą się na pieniężne i niepieniężne. Zobowiązania dewelopera to zobowiązania niepieniężne. Deweloper musi stać się właścicielem nieruchomości, uzyskać pozwolenie na budowę, wybudować budynek, a potem wyodrębnić i przenieść własność znajdującego się w nim lokalu na ciebie.

Twoje zobowiązania to w większości zobowiązania pieniężne. Za wykonanie ww. czynności przez dewelopera musisz bowiem zapłacić. Czynnościami niepieniężnymi, które powinieneś wykonać to odbiór lokalu i przystąpienie do umowy sprzedaży.

Strony mogą umówić się, że w przypadku niewykonania zobowiązania przez jedną ze stron druga będzie mogła żądać zapłaty określonej kary umownej. Kara umowna jest umownym, z góry określonym odszkodowaniem, za niewykonanie jakiejś czynności niepieniężnej przez stronę umowy. Kary umowne nie powinny być zbyt wygórowane, a powinny być równomierne dla każdej ze stron.

Przykład:
Przykładem klauzuli niedozwolonej byłoby postanowienie w umowie deweloperskiej, na podstawie którego deweloper mógłby żądać od nabywcy kary umownej w wysokości 5% ceny lokalu mieszkalnego w przypadku nie przystąpienia nabywcy do odbioru lokalu, a nabywca mógłby żądać kary umownej w wysokości 0,01% ceny lokalu mieszkalnego za każdy dzień zwłoki lecz nie więcej niż 5%. W tym przypadku kara umowna wydaje się zbyt wygórowana, a w dodatku jest nieproporcjonalna.

Warto wynegocjować w umowie zapis umożliwiający dochodzenie roszczeń odszkodowawczych w przypadku, gdy wysokość szkody będzie wyższa niż kara umowna. Brak takiego postanowienia skutkuje tym, że nie będziesz mógł dochodzić zwrotu całej poniesionej szkody, lecz tylko zapłaty określonej kary umownej.

Przykład:
Ucieszyłeś się, że już niedługo deweloper odda ci mieszkanie. Wynająłeś ekipę remontową, która miała dostosować je do twoich potrzeb. Masz również dość wynajmowania mieszkania, za które dużo płacisz. Deweloper jednak opóźnił się z wydaniem lokalu tak dalece, że ekipa remontowa zerwała z tobą umowę żądając zwrotu środków za zakupione materiały i okres oczekiwania. Mija już trzeci miesiąc od terminu, w którym deweloper powinien wydać ci lokal, ale nie masz od niego żadnej informacji kiedy nastąpi odbiór. Twoje straty wynoszą już 10000 zł. W umowie masz jednak zapis, który pozwala ci na żądanie od dewelopera kary umownej w wysokości 5000 zł, jak  również odszkodowania uzupełniającego. Na tej podstawie będziesz mógł żądać od dewelopera rozliczenia kary umownej i zwrotu udokumentowanych strat poniesionych w związku ze zwłoką dewelopera.

 

Odsetki

W przypadku niewykonania zobowiązań pieniężnych, np. gdy spóźnisz się z wpłatą transzy deweloperowi, niezależnie do tego czy deweloper poniósł szkodę, czy nie, należą mu się odsetki za opóźnienie. Wysokość odsetek za opóźnienie może określać umowa.

Jeśli odsetki nie zostały określone umownie należą się odsetki ustawowe. Odsetki ustawowe za opóźnienie to suma stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego ogłaszanej na stronie banku (www.nbp.pl) oraz 5,5% punktów procentowych. Wysokość odsetek ustawowych ogłaszana jest w Monitorze Polskim przez Ministra Sprawiedliwości.

Ani odsetki umowne, ani odsetki ustawowe nie mogą przewyższać odsetek maksymalnych stanowiących dwukrotność odsetek ustawowych.

Przykład:
Spóźniłeś się dwa dni z wpłatą transzy w wysokości 100000 zł. deweloper może naliczyć ci odsetki za dwa dni opóźnienia. Odsetki będą wynosiły 7% w skali roku co oznacza, że za dwa dni opóźnienia deweloper doliczy odsetki w wysokości 38,36 zł.

Odszkodowanie

Pamiętaj, że wybór sposobu dochodzenia roszczeń od dewelopera należy do ciebie. Przysługuje ci prawo wyboru między dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi, gwarancji, a żądaniem pokrycia szkody ze względu na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dewelopera.
W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych musisz pamiętać o tym, że są to sprawy trudne, wymagające wiarygodnych dowodów. Musisz udowodnić, że w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera doszło do szkody w twoim majątku w określonej wysokości. Wysokość szkody również musisz udokumentować. Deweloper może nie zgodzić się z twoim stanowiskiem i sugerowaną przez ciebie wysokością poniesionej szkody.

Przykład:
Deweloper uznał reklamację spękania ściany, ale nie wykonuje prac mimo wielokrotnych monitów z twojej strony. Naprawę wykonuje w końcu wynajęta przez ciebie ekipa remontowa, która wystawiła fakturę za usługę. Możesz żądać od dewelopera zwrotu zapłaconego ekipie remontowej wynagrodzenia. Jesteś w stanie wykazać winę dewelopera, jak i szkodę, którą poniosłeś.

 

Podstawa prawna:
art. 481, 483, 471, 477 Kodeksu cywilnego

zamknij

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności zwana bywa potocznie umową sprzedaży lub umową końcową.

Jeśli deweloper poinformował cię o możliwości zawarcia umowy sprzedaży, sprawdź, czy deweloper posiada m.in. dwa istotne dokumenty: oświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego oraz decyzję banku o zgodzie na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu mieszkalnego.

Oświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego to dokument wydany przez starostę lub prezydenta miasta stwierdzający, że twój lokal jest samodzielny. Stwierdzenie samodzielności lokalu stanowi podstawę do twierdzenia, że lokal może być odrębnym przedmiotem sprzedaży. Bez tego dokumentu sąd odmówi wpisania ciebie jako właściciela lokalu do księgi wieczystej. W księdze wieczystej będzie cały czas figurował deweloper, a w związku z tym będziesz musiał płacić powiększoną składkę ubezpieczenie, jeśli finansujesz zakup mieszkania kredytem.

Drugim, istotnym dokumentem jest oświadczenie banku o zgodzie na bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości. Zgoda ta jest istotna wtedy, gdy deweloper wziął kredyt, aby zrealizować inwestycję i obciążył hipoteką nieruchomość, na której miał być wybudowany budynek. Na podstawie tego oświadczenia bank wyraża zgodę na sprzedaż twojego lokalu i powiązanych z nim udziałów w nieruchomości wspólnej bez żadnych obciążeń hipotecznych.

Jeśli deweloper posiada wszystkie dokumenty potrzebne do wyodrębnienia i przeniesienia własności mieszkania, poproś dewelopera z wyprzedzeniem o przesłanie wzoru umowy sprzedaży tak, byś mógł spokojnie umowę przeczytać i w miarę potrzeby skonsultować ją z prawnikiem.

Przedmiotem umowy sprzedaży jest wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż wraz przynależnym do niego udziałem w nieruchomości wspólnej oraz określenie praw z nim związanych, np. możliwość wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego. Umowa ta jest potocznie zwana umową końcową, ponieważ przeniesienie własności lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego, kończy stosunek prawny powstały na podstawie umowy deweloperskiej. Umowa końcowa powinna zawierać oznaczenie stron, określenie przedmiotu umowy, oświadczenie dewelopera o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot umowy i przeniesienie jego własności oraz ustalonych praw na nabywcę,  oświadczenie nabywcy o nabyciu lokalu i praw z nim związanych. Umowa końcowa powinna odpowiadać treści umowy deweloperskiej.

Zdarza się, że deweloperzy starają się „przemycić” do umowy końcowej postanowienia, które się mogą być dla ciebie niekorzystne. Warto porównać umowę końcową z zapisami umowy deweloperskiej. Często spotykane w umowach końcowych są klauzule niedozwolone, które dotyczą zrzeczenia się roszczeń przez nabywcę powstałych w trakcie trwania umowy deweloperskiej.

Przykład:
Postanowienie o treści: "Strony oświadczają, że wobec zawarcia niniejszej umowy nie zgłaszają wobec siebie żadnych roszczeń finansowych oraz że umowa niniejsza wyczerpuje całość roszczeń związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym - garażu podziemnym, wielostanowiskowym z wyjątkiem roszczeń przysługujących Kupującemu z tytułu rękojmi".

Zwróć również uwagę na pełnomocnictwa, których udzielenia żąda od ciebie deweloper w umowie końcowej. Często bowiem okazuje się, że zakres pełnomocnictw jest niesprecyzowany. Zbyt ogólny zakres pełnomocnictw może również stanowić podstawę do określenia takiego pełnomocnictwa jako postanowienia niedozwolonego jeśli postanowienie to znajduje się w treści aktu. Pełnomocnictwa w umowie końcowej nie są również dobrą praktyką. Powinny być udzielone w postaci odrębnego dokumentu.

Przykład:
„Nabywca zobowiązuje się udzielić nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złożenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.”

Inne, często spotykane w umowach końcowych klauzule, mogą dotyczyć ustalenia przed dewelopera prawa do korzystania z części wspólnej nieruchomości w celu umieszczania reklam dewelopera, zarządu nieruchomością wspólną przez dewelopera przez określony z góry czas, pozbawienia nabywcę prawa do składania skarg na trwającą obok budowę innej inwestycji dewelopera.

Jeśli zauważysz, że umowa końcowa zawiera postanowienia niedozwolone lub deweloper dodał postanowienia, na które nie wyrażałeś uprzednio zgody, napisz do dewelopera wniosek o usunięcie spornych zapisów. Jeśli deweloper nie zgodzi się na ich wykreślenie, a ty nie jesteś w stanie zaakceptować zmian w umowie, możesz wystąpić do sądu z żądaniem przeniesienia prawa własności do mieszkania, czy domu jednorodzinnego. Wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli dewelopera, które byłoby złożone przez niego poprzez podpisanie umowy końcowej.

Umowa końcowa zawierana jest w formie aktu notarialnego. Koszty aktu notarialnego ponosi nabywca. Koszt odpisów dla dewelopera ponosi deweloper.

 

Podstawa prawna:
art. 2 ustawy o własności lokali 
art. 64, art. 98 – art. 109, art. 158 Kodeksu cywilnego
ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego